北京帶頭挺樓市 松綁預售資金監管釋放兩百億

北京松綁商品房預售資金監管。

政治局會議剛剛結束，北京率先發布新政力挺樓市發展。

12月16日，實行5年之久的北京商品房預售資金監管迎來“松綁”。

當天，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》。通知稱，商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，房地產開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。

同時，房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函，免除同等額度的監管資金。其中，現金保函的擔保期限需覆蓋預售資金監管的全過程，即從項目預售許可證獲批開始至項目房屋初始登記完成。這也意味著，如若開發商在項目建設過程中資金緊張，也可以通過使用銀行擔保資金來緩解。

資料顯示，北京市預售資金監管制度實施于2010年12月，旨在防止樓盤“爛尾”，保證購房者權益。在預售資金監管制度下，房地產開發企業在樓盤預售時，需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

住建委網站信息顯示，隨著北京市房地產市場的高速發展，政府對預售制度不斷完善，提高預售門檻，尤其是對形象進度的要求更為嚴格。加之近兩年商品房拿地成本不斷上升，融資成本持續走高，現行預售資金監管制度雖然有效防范了風險，但也在一定程度上抑制了企業的資金使用效率。

北京房協秘書長陳志介紹說，所謂預售資金監管，是商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶，其中一部分為重點監管額度。開發商不得隨意提取，保證樓盤的預售款優先用于工程建設。開發商按照工程進度的各個節點，按比例提取工程建設款。此次預售資金監管政策最大的變化是，從開盤預售開始，直到房子賣到一半時，開發商都可以自由支取監管資金，不受這些節點的限制。同時，開發企業能夠提供非監管銀行出具的現金保函的，可以免除同等額度的監管資金。

“打個比方，如果開發商能夠在其他銀行開出1億元的現金保函，其可以自由提取的監管資金就多出1億元。“陳志介紹說。

此外，《通知》要求，各區住建部門要加強日常指導，購房者依然可以全程跟蹤了解到買房款的流向。

陳志表示，對于開發商來說，資金運作是生命線。這次的修改有利于減輕企業資金運作的壓力，降低企業成本。從市場看，北京市全市純商品房平均售價在3萬元/平方米的水平，在售的項目有400多個，在施的有600多個。從資金監管角度上看，今年取證的項目有150多個沒有完成預售額一半，粗粗的算大約兩百六七十億元的壓力可以得到緩解。這無疑對開發商是利好，減輕了流動性不暢的壓力。

北京中原地產首席分析師張大偉表示，預售資金監管政策松綁，對房企資金鏈安全有幫助，也增加了企業的資金靈活度，屬于調控放松的一部分。作為一線城市代表的北京，其松綁意義較大，未來一線城市類似的調控政策松綁現象也會增多，房地產的政策寬松會刺激一線城市樓市繼續暖冬。

某外資房企總經理表示，這一政策的出臺，對房企加快施工進度，加快新增供應有好處，從而達到抑制一線城市供不應求和房價上漲的壓力。“原有的監管政策大大降低了開發商資金使用效率，增高了開發商的資金成本，我們對新的政策表示歡迎。”

年末的北京樓市仍然較熱。據北京晚報報道，位于臺湖的泰禾拾景園，在售戶型為126平方米的三居，新一期的對外報價是6萬元/平方米。而就在10月，項目的對外報價還是3.5萬元/平方米，兩個月不到就跳漲了2.5萬元。位于八大處的遠洋天著春秋項目，也被曝出從12月起全面調價，所有產品價格先上浮5%。待明年元旦之后“價格還會有一個大幅度的提升”。亞豪機構副總經理任啟鑫稱，僅從12月第一周入市的三個純商住宅項目看，普遍出現報價上漲，漲幅最低5%，最高則達到23%。