“認房不用認貸”等政策落地之后，大家就會買房嗎？

當下，房地產(chǎn)政策的走向引起社會廣泛關(guān)注。

繼24日政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向之后，北上廣深等一線城市紛紛表態(tài)。

這些表態(tài)透露出一種怎樣的信號？當下受到熱議的“認房不用認貸”等政策落地的可能性多大？持續(xù)釋放的政策利好能否改善當下房地產(chǎn)市場的低沉情緒？下半年房地產(chǎn)市場走勢如何？

圍繞上述問題，觀察者網(wǎng)特邀廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分享觀點。

觀察者網(wǎng)：雖然現(xiàn)在還沒有一些具體的舉措出臺，但是從中央到地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域近來接連表態(tài)，在您看來是在透露出一種怎樣的信號？

李宇嘉：7月24日的政治局會議指出，要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求等。

最高決策層定調(diào)之后，各地肯定要進行落實。一線城市是都市圈的核心，是外來人口、年輕人、新市民最集中的地方，也是剛需和改善最集中的城市，消費需求比較旺盛，所以會率先表態(tài)。

觀察者網(wǎng)：當下樓市政策的“工具箱”被打開，而且正在越開越大。比如說，當下備受關(guān)注的一個表述是“認房不用認貸”，大家普遍認為如果實施這一政策，對一線城市的影響會很大。您認為哪些政策比較有效或者實施的可能性比較大？

李宇嘉：住建部明確提出了進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這些措施都是在降低住房消費的門檻和成本，以釋放住房消費需求。

我認為，“認房不用認貸”政策實施的概率是比較大的。“認房又認貸”政策是在房地產(chǎn)過熱、加杠桿炒房比較嚴重的階段執(zhí)行的，確實起到了抑制投機炒房的作用。但是在目前投資需求退出的情況下，這個政策確實應(yīng)該調(diào)整，特別是在一線城市。

一線城市的新市民、年輕人、外來人口集中，他們的買房意愿是比較強的。在上一輪樓市回升時，他們在一線城市買不起房，而當時二三線城市正在進行大規(guī)模的棚改，住房需求也很活躍，很多人就在那里買了，也貸了款。由于有貸款記錄，現(xiàn)在他們想要在一線城市買房，只能適用于二套或者準二套的政策。

所謂準二套就是，比購買第一套住房的首付比例要高，比完全二套的首付比例要低。比如在廣州要付40%的首付，深圳要付50%的首付，北京要付60%的首付，這個比例確實比較高，可以向下調(diào)整。

另外，還有可能出臺一些降低交易成本的政策，比如說現(xiàn)在網(wǎng)上討論度很高的“二手房交易的增值稅免征期從5年調(diào)回2年”，這樣可以降低房屋循環(huán)流通的成本。

除此之外，LPR利率下調(diào)之后，未來按揭利率可能還存在進一步下調(diào)的可能性。對于部分非熱點城市，未來首付比例可能會降到兩成。

觀察者網(wǎng)：最近的這些表態(tài)和政策是否能改善當下房地產(chǎn)持續(xù)低沉的市場情緒？會有更多居民選擇買剛需或者改善性住房嗎？

李宇嘉：這些政策對于緩解房地產(chǎn)市場低迷是有幫助的，但是并不能從總體上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場低迷和下行的態(tài)勢。最主要的原因是居民目前對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期、對于收入和就業(yè)的預(yù)期發(fā)生了很大的逆轉(zhuǎn)。

盡管許多熱點城市的房價已經(jīng)跌了一年多了，但是整體住房價格還處在歷史高位。剛剛我們提到的一些政策確實可以降低居民的購房門檻，但是無論是對剛需型還是改善型的購房者來說，購買新住房都會增加月供。這實際上是一種負擔的增加，因此只有當購房者對收入和就業(yè)預(yù)期、對房地產(chǎn)的預(yù)期好轉(zhuǎn)時，才會在政策利好下決定買房。如果沒有好轉(zhuǎn)，他們一定會很謹慎。

我認為，最關(guān)鍵的是要扭轉(zhuǎn)目前租房住房供求不匹配，也就是要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。

住房需求主體應(yīng)該是新市民、年輕人，外來人口，以及中產(chǎn)人群的換房。前面一部分是剛需，后面一部分是改善。目前對于剛需來說，除了需要低成本、低門檻買房之外，更重要的是要構(gòu)建租購并舉的住房消費模式。

近年來盡管租房發(fā)展比較快，但是租賃供應(yīng)同商品房供應(yīng)相比，在公共服務(wù)享有、租購同權(quán)、房源的供應(yīng)區(qū)位等方面做得還遠遠不夠，未來需要加大這個方面的住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度。

正如國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委關(guān)于恢復和擴大消費措施的通知當中提到的，要把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來，增強供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性和靈活性。以更好的供應(yīng)去適應(yīng)需求，而不是一味的刺激需求，掏空錢包來買房消費。

而且上述文件中還提到“優(yōu)化就業(yè)、收入分配和消費全鏈條良性循環(huán)促進機制”。也就是說，有了就業(yè)才有收入，有了收入才有消費，有了消費能力才會改善居住，才會買像住房這種高總價的消費品。我覺得供給側(cè)改革才是解決住房供應(yīng)最根本的路徑，只有這樣才能扭轉(zhuǎn)目前供需不匹配的現(xiàn)狀，才能夠把消費能力提升起來。

觀察者網(wǎng)：在貸款利率方面，在6月5年期以上LPR下降的帶動下，我國房貸利率水平隨之下降。但是現(xiàn)在大家關(guān)注度比較高的是存量貸款利率。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾上月在記者會上表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”對此您怎么看？

李宇嘉：個人住房貸款余額增速已經(jīng)連續(xù)兩個季度回落，標志著房貸的增量時代過去了，進入了存量時代。“資產(chǎn)越來越荒”的經(jīng)營環(huán)境下，房貸還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行會樂于“搶”這樣的資產(chǎn)。“搶”這一資產(chǎn)有兩種方式，一是留住自己的客戶，二是爭奪別人的客戶。

為了留住自己的客戶，銀行需要通過下調(diào)利率，避免客戶流向其他按揭利率較低的銀行，興業(yè)銀行廣州分行就是這么做的，該行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。而為了“搶”來別人的客戶，銀行可以通過更低利率吸引其他行客戶來辦理“轉(zhuǎn)按揭”，以置換舊的貸款。

銀行是市場化導向的機構(gòu)，當按揭從賣方市場進入買方市場，從增量市場進入存量市場，銀行的經(jīng)營行為，也必然跟著轉(zhuǎn)變。以低利率獲得客戶，是未來每一家銀行最基礎(chǔ)的營銷手段。

觀察者網(wǎng)：從去年下半年開始了一股“提前還貸潮”，您認為原因是什么？現(xiàn)在房地產(chǎn)利好政策不斷，接下來是否會扭轉(zhuǎn)這種現(xiàn)象？

李宇嘉：“提前還貸潮”是無可避免的，貸款利率高只是原因之一，最根本、最主要的原因還是房價下跌。

之前大家之所以不惜承擔比一般風險收益率或者存款利率都要高的利息去買房，就是看重房價會上漲，認為房價上漲的收益遠比貸款的利息要高?，F(xiàn)在房價下跌，購房者每個月還是和之前一樣還月供，但持有的是一項價格下跌資產(chǎn)，這個是不劃算的，所以很多人會提前還貸。原來加杠桿買房是因為房價漲的預(yù)期，現(xiàn)在去杠桿是因為房價跌的預(yù)期。

因此，存量房貸利率下調(diào)可以緩解提前還貸的斜率，但是扭轉(zhuǎn)不了提前還貸的趨勢。

觀察者網(wǎng)：您覺得房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟的過程中應(yīng)該發(fā)揮怎樣的作用？

李宇嘉：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)經(jīng)濟必須要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)有助于穩(wěn)經(jīng)濟。目前在穩(wěn)經(jīng)濟的過程中，國家強調(diào)要充分發(fā)揮消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。

因此，未來會注重盤活存量房，包括城市改造、老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、公共配套服務(wù)補短板、鼓勵居民二次裝修、鼓勵存量盤活后搞租賃等等。盤活存量將推動裝飾裝修、家具家電的消費，在學校、醫(yī)院、公園等配套設(shè)施上補短板。另外，還可以圍繞社區(qū)公共設(shè)施和公共服務(wù)，包括養(yǎng)老、托幼、助殘、助學等，最大規(guī)模地帶動以社區(qū)生活圈為主要載體的房屋和居住消費。

這些對經(jīng)濟的拉動作用可能不如原來的投資，但是它更可持續(xù)、更健康，也更能帶動就業(yè)和消費，我覺得這些才是房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的最根本的體現(xiàn)。

觀察者網(wǎng)：一季度在前期積壓需求釋放、政策顯效等因素作用下，房地產(chǎn)市場活躍度回升，熱點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”行情。但二季度由于前期積壓的需求釋放完畢，市場明顯降溫。在當下各地不斷優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，您認為下半年房地產(chǎn)市場走勢如何？

李宇嘉：我認為，下半年肯定會比二季度好，但是第三或第四季度可能都不如一季度，今年整體來看應(yīng)該比去年要好。去年（房地產(chǎn)規(guī)模）是近5年來的最低值，這種快速的下行當然不可取，但是房地產(chǎn)不太可能回到過去幾年的高速增長態(tài)勢。

剛剛我們講到了房地產(chǎn)的存量盤活，接下來它對經(jīng)濟和就業(yè)的作用會很明顯得體現(xiàn)出來。這就是房地產(chǎn)的新模式。