成都武侯區(qū)中央花園二期，正在進行著一場前所未有的“試驗”。
小區(qū)自1998年建成，共有72棟樓，3295戶業(yè)主，涉及業(yè)主和租戶將近兩萬人。25年時間，小區(qū)撕裂出一條條無法再“縫縫補補”的裂痕。五年來，業(yè)主兩次投票，最終達到99%同意率，決定小區(qū)在原址自拆自建。
記者探訪成都中央花園二期
業(yè)委會：五年兩次投票
這個夏天，對于成都中央花園二期來說，是一次“轉(zhuǎn)機”。小區(qū)99%業(yè)主同意自拆自建，這也意味著他們決定主動改變老舊小區(qū)的命運。
而達到這個數(shù)字，小區(qū)業(yè)主整整用了五年。五年來，可謂是歷經(jīng)波折。
業(yè)委會副主任伍大明
在成都花園二期門口的宣傳欄里，到處都張貼著自拆自建的公示信息。在業(yè)委會辦公室，記者見到了業(yè)委會副主任伍大明，他今年74歲，胡茬花白，眼神堅毅。其實早在2018年，伍大明就提出了“自主更新、拆舊建新”的想法。伍大明和業(yè)委會主任趙濤等人，便去征求政府支持。
2018年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板上回復：“如中央花園二期業(yè)主都愿意進行改造重建，街道將會同相關(guān)部門、企業(yè)推動該小區(qū)改造重建工作。”同月，武侯區(qū)晉陽街道辦發(fā)布《告知書》：“若小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造。”
在小區(qū)業(yè)委會成員和志愿者的努力下，到2019年8月，業(yè)主簽字同意率達到了95%。
2019年12月，政府就此事開展論證。2020年3月，業(yè)主得到消息，小區(qū)屬于商品房，不屬于棚戶區(qū)，政策上不能支持。于是，“自拆自建”工作只好暫時作罷。
2020年4月，成都發(fā)布《城市有機更新實施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。2021年11月，時任區(qū)委書記陳麟到小區(qū)調(diào)研，提出“自拆自建”的方式。
伍大明介紹，按照政府的方案，每戶保留原來套內(nèi)面積，總建筑面積將增加10%，按照房本面積算，即1:1.1置換。建房成本由居民承擔，他們測算，每平方米大概4000元。
“一提到出錢，業(yè)主就不愿意了。”伍大明說，業(yè)委會又給出方案——向政府爭取小區(qū)總建筑面積增加20%，業(yè)主按照1：1舊房換新房。開發(fā)商墊資建房，多出的面積自行出售來覆蓋成本，這樣居民就不用再出錢。
從2022年3月，業(yè)委會開始聯(lián)絡業(yè)主。直到2023年5月20日，業(yè)主簽字同意率達到99%。
業(yè)委會成員黃國華
今年72歲的業(yè)委會成員黃國華回憶，“這五年，別提多難了。”找不到業(yè)主，他們只能爬樓梯挨家挨戶去敲門，最后實在爬不動，就坐在樓下等。“等到一個算一個。”
業(yè)主：曾經(jīng)的富人區(qū)成了“老破小”
這個小區(qū)，為何非得走自拆自建的道路？
就像黃國華所說：“我們這里啥都方便，超市方便，地鐵方便，上學方便，醫(yī)院方便，各項配套設施都方便，就只有房子爛。”
20多年前，吳小翠（化名）和丈夫靠做生意，在中央花園二期買了七樓的房子。這是成都第一批商品房，1998年建成，占地200多畝，位于成都西南市區(qū)2.5環(huán)的位置。如今，小區(qū)外墻斑駁殘破，早已失去原本的樣子。
吳小翠是第一批入住小區(qū)的業(yè)主，“當時，小區(qū)房子賣到了600元/㎡。”這是別人眼中的富人區(qū)。吳小翠原打算這房子能住一輩子，沒想到，現(xiàn)在卻困在“老破小”。
每天進出小區(qū)時，吳小翠總會聽到門衛(wèi)處喇叭里喊著：“安全就是工作，工作就是安全。”偏偏，安全問題正是困擾著吳小翠和其他業(yè)主們的難題。
小區(qū)業(yè)主家的墻已經(jīng)露出磚石
這天又下起了雨，吳小翠急忙找水桶接屋里下的“小雨”。她家墻上裂開幾處“口子”，裸露著刺眼的磚石。
除了下雨，業(yè)主最擔心的是地震。吳小翠和王秀娟家里的地磚都翹了起來。王秀娟住在一樓，她說，樓棟地基下面都是空的。
小區(qū)現(xiàn)狀
記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)到處都有墻體開裂、屋頂漏水、外墻鼓風包脫落的現(xiàn)象。地下室改出租房、頂樓造露臺、車庫改住房等情況也屢見不鮮。
據(jù)業(yè)委會志愿者陳阿姨介紹，小區(qū)排水管年久失修，很多燃氣管沒有煙道；車庫起過火，住宅樓內(nèi)部起過火。一而再的事故，讓本就傷痕累累的小區(qū)雪上加霜。
除了這些，治安問題也讓吳小翠深受其害。吳小翠壓低了聲音：“很多家百十來平方米的房子，做成了隔斷出租，租戶就十幾個人。”
很多跟吳小翠同一批買房子的人，已經(jīng)陸續(xù)離開了這里。小區(qū)留下的，要么是老年業(yè)主，要么是年輕租客。
房子出現(xiàn)的問題，吳小翠已經(jīng)不想再去“縫縫補補”，“自己一個人住，怎么都能將就。”在她看來，等待這個“老破小”的命運，無非是舊改、拆遷或者“茍延殘喘”。“要不是房子太差，安裝電梯，我住在這里也是安逸得很。”但她知道，舊改已經(jīng)無法拯救她的家。
反對者：1%的糾葛
五年里，業(yè)主對自拆自建的質(zhì)疑聲，從未中斷過。有人擔心房子爛尾，有人懷疑業(yè)委會從中牟利。在簽字同意率達到95%時，業(yè)委會的工作曾一度沒有進展。4月21日，伍大明貼出公示，“到5月21日為止，對自拆自建有意見的提出意見，不然就默認同意。”
伍大明收到4戶業(yè)主打來電話。“有1戶業(yè)主表示，要是能把房子折現(xiàn)，直接結(jié)算那就同意。有兩戶業(yè)主擔心如果沒有政府支持，房子會爛尾。”
樓頂亂建
記者找到了另外一位明確反對者，“65棟阿姨”。她拄著拐棍，從鋼制沙發(fā)上擠出一個角落坐下。1996年，她花了5萬元全款買下這套房子。房子在3樓，59平方米，算是小區(qū)的最小戶型，家里到處堆滿雜物。
說起自拆自建，“65棟阿姨”表示“不可靠”。“這件事，不是政府主導，我就擔心房子會爛尾。”她還舉例，自己妹妹家旁邊有個小區(qū)，拆了十幾年，到現(xiàn)在還沒有建起來。
“65棟阿姨”離婚了，女兒在北京，她自己一個人住在這里。她指了指拐棍，講述了另外的擔心，“我腿受傷了，到時候拆了房子，我自己一個人怎么搬家？”
“65棟阿姨”還表示，她很滿意現(xiàn)在住的樓層，但重建以后分房子就成了問題。“住在高層樓房，萬一發(fā)生地震，怎么跑?。?rdquo;再者，她對電梯的維修費等問題也有所顧慮。
談到令她滿意的方案，她表示，“我希望按照1：2舊房換新房。”她甚至不相信業(yè)委會所說的業(yè)主同意率已經(jīng)達到了99%。
當?shù)兀合嚓P(guān)部門在對接
伍大明清楚，達到業(yè)主99%的同意率，并不是終點。“后面的路，更難走。”
5月25日，業(yè)委會就已經(jīng)形成報告提交給成都市發(fā)展和改革委員會。伍大明說，“改革辦具體負責科室在處理這件事情。”
除了對接政府，業(yè)委會還要對接開發(fā)商。伍大明告訴記者：“我們已經(jīng)聯(lián)系4家開發(fā)商，其中有2家開發(fā)商已經(jīng)與政府溝通。”
記者嘗試聯(lián)系發(fā)展和改革委員會工作人員詢問事件進展情況，工作人員表示不方便接受采訪。
斑駁的外墻
記者了解到，國內(nèi)目前只有一個自籌自建成功案例?；⒕崧?號5幢作為南京首個產(chǎn)權(quán)人自籌資金改造的樓房，從籌備到入住前后歷時近十年。和成都中央花園不同，南京該小區(qū)翻建費用按照市、區(qū)和產(chǎn)權(quán)人2：2：6比例分攤，而且它體量小，沒有增加容積率，翻建是在“原址、原面積、原高度”的原則上進行的。
雖然沒有前例可以參考，但伍大明覺得這不是一個無法企及的理想，也不是一次冒險，而是可以實現(xiàn)的可能。“像這種自拆自建的形式，要考慮幾個方面的問題。一是升值空間大，二是容積率有增加的可能。”
伍大明認為，讓業(yè)主、開發(fā)商、政府都滿意的關(guān)鍵因素就是容積率的問題。“現(xiàn)在我們小區(qū)的容積率是2.0。如果容積率達到2.5以上，那后面就能推動了。”
目前，伍大明正忙著整理兩個具體的可行性方案。他認為，后面還有更多挑戰(zhàn)，誰主導，怎么拆，怎么建，怎么處理業(yè)主臨時租房的問題，都要一步一步來。伍大明說：“如果順利，一兩年能動工，四五年后能住上新房。”
這場“試驗”能否成功，也是伍大明思量的問題。“萬一這件事干不成，沒動大家一磚一瓦，只不過是我們多跑跑，多費精力。”
五年了，“伍大明們”還在等待著一個新家。
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